Reportage chantier
16/02/2017
Si la ThermoPrédalle® est la nouvelle solution plancher de références en logement collectif, elle a tout autant d’intérêt en ERP. Démonstration avec l’hôtel Cirta de Fleury-Mérogis, au cout global très compétitif de 1200 € le m².
 
Suite à un incendie, le propriétaire de cet hôtel, situé sur une parcelle de 4 000 m² dans la zone industrielle de Fleury-Mérogis le long de la Francilienne N 104, a pris une décision radicale : tout raser et reconstruire, avec un cahier des charges nettement plus ambitieux.
 
“Notre clientèle est majoritairement des professionnels, explique Mohammed Smadi le maître d’ouvrage. Il s’agit des clients et des collaborateurs des entreprises de notre zone industrielle comme les concessionnaires poids-lourds Iveco, Scania et Mercédès. Nous sommes, donc, sur une exploitation hôtelière en 2 étoiles avec des prix des chambres aux alentours de 60-70 € et il s’agissait de bien équilibrer et dimensionner notre projet. ” 

 

 

Un challenge économique et technique

Le défi était d’autant plus complexe pour l’architecte Alexandre Morin de l’agence Ostinato que l’enveloppe a été amputée d’un million d’euros en cours de route.  Nous avons perdu beaucoup de temps en aller et retour du fait de l’expertise, précise ce dernier. L’assurance a mis 9 mois pour valider les indemnités en appliquant une décote de 30% qui a ramené l’enveloppe globale de 3 à 2 millions d’euros ! Concrètement, Alexandre Morin a totalement revue sa copie en prenant en compte ce budget sabré. Un vrai challenge technique et économique que ce dernier a surmonté par sa connaissance de ce type de bâtiment - c’est son 4° hôtel - et un talent certain pour rechercher des solutions astucieuses.

“Il a fallu optimiser la structure et les équipements, privilégier le répétitif, traquer les surcoûts inutiles et serrer tout le monde, y compris nos propres honoraires. Finalement, nous avons réussi à construire à 1200 € du m² au lieu des 1600 € initialement prévu, tout en respectant l’équivalence d’accueil - 54 chambres contre 52 pour l’ancien hôtel - avec des surfaces de chambres plus grandes et des performances nettement supérieures en termes de confort, de consommation énergétique et d’esthétisme. ”

  

Un travail d’équilibriste en deux étapes

Les choix effectués ? Déjà des arbitrages pris en concertation avec le maître d’ouvrage. Ils décident de n’assurer que les petits déjeuners, ce qui permet de réduire l’espace restauration et la cuisine, afin de créer 4 chambres supplémentaires. Autre décision stratégique : construire deux établissements décalés dans le temps. D’un côté : l’hôtel actuellement en cours de construction ; de l’autre : un appart ’hôtel de 30 unités à venir.

“Nous sommes sur deux bâtiments cohérents, à la conception identique, qui permettront, si besoin, une exploitation indépendante, précise Alexandre Morin. Leur trame et gabarit constructif est identique : des murs en voile béton, des planchers ThermoPrédalles® et une isolation par l’intérieur. La configuration sera différente pour le bâtiment à venir avec des 2 pièces accessibles depuis l’extérieur dans un esprit motel, mais ce même déroulé de plancher permettra de les raccorder par une passerelle, le moment venu. Nous allons, en effet, faire maintenant la carcasse en béton et l’étanchéité de l’appart ’Hôtel, afin de profiter de la grue et de l’installation chantier. L’objectif est de le finaliser en 2020, après les deux bilans d’exploitation nécessaires au suivi des banques.”

  

Un hôtel ne lâchant rien sur le confort

La hauteur du nouvel hôtel est identique - 14 m -, mais avec un étage de plus grâce au choix d’une toit terrasse permettant de ne pas dépasser la limite constructible.

“Nous avons voulu monté vite et solide avec une structure pérenne, une bonne isolation thermo-acoustique et une étanchéité à l’air parfaite d’où le choix d’une solution béton pour les murs et l’ensemble des planchers en ThermoPrédalle®, détaille Alexandre Morin.” 

En rez-de-chaussée, sur un vide-sanitaire réalise avec des longrines, des semelles filantes dont certaines isolées et des prédalles : le lobby, la cuisine et une salle restauration rapide/déjeuner d’une belle hauteur de 3.80 m, éclairée par de grandes baies vitrées. La sous-face du plancher haut ThermoPrédalle® sera peinte en noir, avec plusieurs ilots flottants de différentes tailles chargés d’intégrer les réseaux - soufflage, luminaire... - et d’améliorer la correction acoustique.

En étage : des chambres réparties sur 3 plateaux de 465 m², desservies par un ascenseur et un généreux escalier. Là aussi, les plafonds seront peints, l’acoustique étant assuré par les 24 cm du plancher, avec des sols souples et des faux plafonds dans les salles de bain pour passer les gaines. Les circulations bénéficient, elles, de dalles autoportantes perforées sur ossatures cachées, afin de réduire les temps de pose et soigner l’esthétique.

  

Des Thermoprédalles à tous les niveaux

“Côté choix technique plancher, je voulais en priorité des rupteurs de pont thermiques avec un bon coefficient, indique Alexandre Morin. J’étais plutôt parti sur des planchers coffrés n’étant pas sûr de passer en termes de prix en solution prédalle, et c’est l’entreprise de maçonnerie LMG Bat qui m’a convaincu d’utiliser des ThermoPrédalles® KP1. J’ai des exigences techniques et esthétiques très précises mais je fais, ensuite, confiance aux entreprises pour le choix du bureau d’études et des fournisseurs dans la mesure où j’ai les PV, les AT et les performances souhaitées. Sur ce type de projet privé très optimisé, faire porter le bureau d’études par l’entreprise a vraiment du sens en évitant au maitre d’ouvrage de payer deux fois les études techniques, vu qu’une entreprise sérieuse les reprend systématiquement au niveau de l’exécution. Il y a bien sûr le risque d’un avis plus partial du bureau d’études en faveur de l’entreprise mais c’est à l’architecte d’avoir les bons réflexes et d’être très vigilant pour contrôler le chantier tout au long de son déroulé. Au final, cette solution est plus rapide à mettre en œuvre, facilite la gestion de la planéité et permet de mieux contrôler les réservations du fait de la fabrication en usine. De plus, l’isolation est bien répartie sur toute la périphérie à la liaison mur/plancher. “ 

  

Un gain de 930 € et d’une semaine par plancher

“Par rapport à une solution coulée en place avec rupteurs, le choix de passer en prédalles isolées nous a permis de gagner environ 20 euros par m² et une semaine par plancher grâce à la diminution des étapes de coffrage et de ferraillage, précise Mohamed Bouhattach, qui dirige l’entreprise LMG Bat. De plus, la technique est plus rassurante, le bureau de contrôle ayant certaines réticences sur les planchers coulés en place avec rupteurs thermiques, du fait des risques de contreflèches et de fissures. ”


“Cette solution est clairement intéressante pour les étaiements, surtout quand nous avons des grandes hauteurs de planchers comme, ici, le rez-de-chaussée de l’hôtel, confirme Luckmann Aminou du BE Ingetudes, en charge de l’étude structure du projet. LMG Bat a juste eu à poser les éléments avec un étaiement et un ferraillage allégés avant de couler la dalle. Au-delà de ce gain de temps, la qualité du produit apporte la performance demandée en isolation et diminue les risques de mise en œuvre. “

 

Adaptée aux petites entreprises

"Notre rôle est d’apporter la solution précontrainte la plus adaptée à nos clients, complète de son côté, Christophe Lelest, Responsable Secteur Distribution KP1 qui suit LMG Bât avec Stéphane Orfao et Jean-Luc Ney, respectivement Chef d’agence et ATC du négoce Point P de Sainte Geneviève-des-Bois. La ThermoPrédalle® venait juste d’être dévoilée et nous avons proposé cette variante quand LMG Bat a évoqué sa double problématique délai et économique. Caroline Noël, chef de Groupe au BE KP1 de Limay, a réalisé la note de calcul et nous l’avons transmise avec la fiche et l’avis technique à Ingetudes, le bureau d’études de l’entreprise qui a vérifié les valeurs mécaniques et techniques avant de valider la commande. Ce premier chantier ThermoPrédalle® d’Ile-de-France démontre, aussi, qu'une entreprise de taille modeste - 10 salariés - peut sortir de belles affaires avec de la performance, de l'innovation et de la rentabilité dans la mesure où elle est compétente, organisée et bien équipée.”

Au final, les dalles béton font une épaisseur de 24 cm (6 + 18) avec des portés de ThermoPrédalles® et de prédalles de 7.40 m pour les plus grandes et une armature en treillis-soudées renforcée.

 

Une surcouche de normes à respecter

Les autres spécificités du bâtiment sont liées à l’activité hôtelière et à sa catégorie… ce qui nécessite une forte culture normative. “Structurellement, nous devons désormais prendre en compte une réglementation thermique plus contraignante depuis la RT 2012, d’où l’utilisation de rupteurs de ponts thermiques en rive, détaille Alexandre Morin. La réglementation Sécurité-Incendie est également plus drastique avec une détection dans toutes les chambres et des exigences des pompiers à la hausse. Les circulations sont plus larges et un certain nombre de chambres accessibles pour tous les types d’handicaps. Nous devons, notamment, prendre en compte les handicaps auditifs et visuels avec un travail sur les réverbérations des matériaux et en jouant sur le contrastes des couleurs.” 


La dernière couche de complexité tient au classement des étoiles. “Nous sommes passés, au fil du temps, de 20 à 177 critères pour attribuer les étoiles, continue Alexandre Morin. Ici nous sommes en 2 étoiles, catégorie 1, avec des chambres de 15 m², salle de bain comprise, et un traitement acoustique au-delà des minima réglementaires que je trouve désormais trop juste. Il ne nous manque pas grand-chose en termes de services pour faire un trois étoiles.” 
L’ouverture de l’hôtel Cirta, revêtu d’une lasure éclaircissante, est prévue en septembre 2017.

 

Fiche chantier

  • Maître d’ouvrage : SCI Smadi & Co, Fleury-Mérogis (91)
  • Maître d’œuvre : agence Ostinato, Chartres (28) et Montreuil (93)
  • Entreprise générale : LMG, Bât, Saint-Michel sur Orge (91)
  • Bureau d’études : Ingétudes, Viry Chatillon (91)
  • Bureau de contrôle : Apave, Lisses (91)

 

LMG BAT

Créée en 2006 par Abdelkader Bouhattach, fort de ses 30 années dans le bâtiment, l’entreprise familiale de maçonnerie LMG Bat est désormais développé par ses enfants : Mohammed et Abdessamad, respectivement dirigeant et chef de chantiers. Elle compte une dizaine de salariés et monte en puissance, à son rythme, en s’appuyant sur son savoir-faire et l’intégration de plusieurs lots du second œuvre ou technique comme plaquiste et ascensoriste.

 

Ostinato

Fondée en 2004 par Yves-Marie Bohec et rejoint en 2008 par Alexandre Morin, OSTINATO intervient, avec l’appui de 5 collaborateurs architectes DPLG, sur tous les types de bâtiments : logement individuel et collectif, équipement public, tertiaire et ouvrages d’enseignement, ainsi qu’en programmation urbaine. Basée à Montreuil et à Chartres, l’atelier est également membre du groupement TUTTI SAS, labellisé BIM et spécialisé en ouvrages THPE/passifs et en BET tous corps d’état et du GIE Atelier OTA afin de renforcer ses compétences en équipement et gestion de la ville.
Pour la petite histoire, Ostinato signifie un procédé musical consistant à répéter une formule mélodique comme le Boléro de Ravel et “obstiner” en italien. Un nom qui souligne, ainsi, un fondamental du geste architectural et l’engagement de l’agence vis-à-vis de ses clients : ne rien lâcher !
www.ostinato.eu

 

INGETUDES

Créé en 2011 et basé à Viry Chatillon en Essonne, Ingetudes se compose de 6 ingénieurs et 4 techniciens au savoir-faire très complémentaire. La structure regroupe un bureau d’études techniques en Bâtiment à même d’assurer des missions de maîtrise d’œuvre, un département géotechnique et un pôle travaux spécialisé dans les renforcements de structures.
www.ingenierie-ingetudes-essonne.com